▲ 김태용 칼럼니스트

우리나라는 아직까지 주거, 상업 등 중심의 신도시만 건설해 보았지 행정중심복합도시처럼 종합도시를 건설한 적은 없다.

그러다보니 잘 못 분양된 도시계획으로 인해 많은 시민들이 피해를 보고 있다.

그 대표적인 상품이 상가다.

행정중심복합도시 개발계획에는 행복도시의 상가비율은 전체 면적의 약 2% 정도로 설정해 있는데 이 비율이 적정한가?

행정중심복합도시 개발계획에 의한 상업・업무용지 비율 1기 신도시 상업용지 비율을 보면 성남분당은 4.65% 고양일산은 2.82% 안양평촌은 4.84% 군포산본은 4.24%며, 2기 신도시 성남판교는 2.49% 화성동탄은 3.48% 김포한강 2.73% 수원광교 4.03%다(자료 : 국토교통부). 1기 신도시의 상업용지 평균 비율은 4.69% 2기 신도시는 3.23%로 행정중심복합도시 2%보다 월등하게 많다.

▲ 토지용계획

그럼 행정중심복합도시는 1기 신도시, 2기 신도시보다 상업용지의 면적이 상당하게 적은데 왜 상가의 공실 문제로 골머리일까? 한마디로 상가의 면적이 많아서라기보다 상가 분양 시기와 분양가의 문제다.

상가 입주 시기는 언제가 적당할까?

행정중심복합도시는 약 2,200만평으로 면적이 커 한꺼번에 개발을 할 수가 없어 6개의 생활권으로 나누어 개발을 하는데 생활권마다 주민들이 사는 주거지역이 있고 그 주민들의 편의를 위한 근린상업지역이 있다.

그럼 근린상업지역은 시기적으로 언제 입주가 적당할까?

아파트 입주 시기와 비슷하면 문제가 없어 보인다.

▲ 1생활권 근린상업지역의 위치도

고운동, 아름동, 도담동, 종촌동의 상업지역은 주변의 아파트 입주 시기와 비슷하게 준공을 했는데 왜 공실이 넘쳐날까?

첫 번째, 상가 분양가가 높아 임차인들이 입주를 꺼리기 때문이다.

두 번째, 행복도시는 아직 아파트 지역만 입주를 마쳤지 획지형, 블록형 단독주택 지역은 아직 주택 건설이 본격적으로 이루어지지 않고 있다.

도시가 연착륙이 되는 시점에서 근린상업지역의 공실 문제는 자연스럽게 해결될 것으로 보인다.

▲ 2생활권 상업지역의 위치도

2생활권 다정동, 새롬동, 한솔동에는 근린상업지역이 있고 나성동에는 중심상업지역이 있다.

근린상업지역은 아파트 입주시기와 비슷하게 입주하면 문제가 없어 보이나 이 지역의 문제도 고 분양가다.

근린생활용지는 배후지의 인구가 중요하다.

아파트 단지 내 상가는 보통 1,500명 ~ 2,500명을 배후지로 하고 근린상업지역은 동생활권으로 약 인구 2 ~ 3만명 정도를 배후지로 하고 있다.

아파트 단지 내 상가는 1층을 기준으로 3.3㎡로 약 1,500 만원 정도를 적정 분양가로 볼 수가 있다.

그럼 근린상업지역의 분양가는 얼마 정도가 적당할까? 배후지에 인구가 다 들어섰다고 가정을 했을 경우 양호한 입지의 경우 3.3㎡로 약 2,500 만원 정도 선이 적당하다고 볼 수 있다.

행복도시 근린상업지역의 1층 분양가가 어떤 지역은 3.3㎡로 4천만원도 넘은 지역이 상당한데 이러한 고분양가로 인해 행복도시 상업지역 활성화가 늦어지는 것이다.

국가의 상업용지 고 분양, 그로 인한 건축주의 상가 건물 고 분양 등으로 인해 행복도시 상가의 활성화가 늦어지고 있고 그로 인한 피해는 고스란히 시민들에게 돌아가고 있다.

결국 1생활권 고운동, 아름동, 종촌동, 도담동 2생활권 다정동, 새롬동, 한솔동 근린상업 활성화의 문제는 고 분양가에 있다.

그럼 행정중심복합도시의 중심인 중심상업지역 나성동의 활성화의 문제도 고 분양가에 있을까?

이 지역은 고 분양가도 문제지만 다음과 같은 문제가 있다.

중심상업 용지의 분양 시기는 언제가 적당할까?

중심상업지역은 그 지역 전체를 배후지로 하는 생활권이어서 어느 정도 도시가 형성된 후에 분양하는 것이 보통이다.

행복도시의 중심상업지역은 이러한 원칙을 무시하고 전국이 행복도시의 개발로 이슈가 된 시점에서 고 분양을 선택했다.

장사치들의 영업을 그대로 따라한 국가, 그들이 과연 국가를 경영할 자격이 있는가?

얼마 전 행정중심복합도시 건설청은 상가의 공실문제를 해결하기 위해 2-4생활권 나성동 CD2 1, 2, 3필지를 공공기관 용지로 변경했다고 밝혔고, 세종특별자치시청은 이를 환영한다고 밝혔다.

중심상업 용지를 공공기관 용지로 변경하면 밤이면 불이 꺼져 상권 활성화에는 상당한 악영향을 미칠 수 있다.

상가가 많다고 하니까 생각 없이 상가 용지를 공공기관용지로 바꾸는 국가, 다음에 공공기관 용지로 인해 상가 활성화가 어렵다고 하면 그때는 또 공공기관 용지를 상가 용지로 또 변경할 것인가?

생각 없는 국가의 탁상행정으로 인해 시민들은 피해를 보고 있는데도 그걸 바르게 전하는 언론 하나 없고, 그걸 시정하라는 시민단체 하나 없다.  오호통재라!

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